Shoqata e Bankave: Të vendoset kriter financiar për subjektet që marrin leje ndërtimi

83
Intervistë me Sekretarin e Përgjithshëm të Shoqatës Shqiptare të Bankave, Spiro Brumbulli
Sigal

Kërkesa e shtuar për prona, sidomos në zonën e Tiranës, si qendra ekonomike e vendit, dhe, nga ana tjetër, kërkesa e shtuar në projekte të natyrës turistike, me potenciale zhvillimi, ka nxitur kreditimin e sektorit bankar ndaj ndërtimit. Sekretari i Përgjithshëm i Shoqatës Shqiptare të Bankave, Spiro Brumbulli, thotë në një intervistë se bankat bëjnë analizat e tyre të kujdesshme në kontrollin e rrezikut, duke shtuar se nga analizat e tyre nuk vlerësohet rrezik për një flluskë të pasurive të paluajtshme. Brumbulli propozon që, për sa kohë që ky sektor është i rrezikuar nga ciklimi i parave joligjore, kërkesave për leje i duhet shtuar edhe një kërkesë financiare: një madhësi e caktuar e burimeve financiare duhet të jetë gjendje në llogari të ndërtuesit, që në fazën e aplikimit.

Vitin e fundit po vihet re një rritje e ndjeshme e kredisë së sektorit bankar për ndërtimin dhe pasuritë e paluajtshme, ndryshe nga periudha më parë, kur kredia për këta sektorë ishte në prirje ulëse. Si e shpjegoni shtimin e interesit nga sektori bankar?

Vitet e fundit, sidomos pas vitit 2018, vihet re një rritje e përgjithshme e huadhënies. Pas një periudhe me ulje e ngritje, periudha e tre viteve të fundit tregon rritje të qëndrueshme të huadhënies. Dhe në këtë huadhënie, pa dyshim, ka pjesën e vet edhe sektori i ndërtimit dhe kredia për individë për blerje banesash. Një pamje e rritjes së këtyre huave jepet në tabelat 1 dhe 2. Rritja e huasë për këto segmente shkon krah për krah me zhvillimin e ekonomisë. Duke thënë këtë, kam parasysh rritjen e ofertës nga këta sektorë, e cila mbështetet nga të dhënat e mëposhtme:

Lejet e ndërtimit u rritën në 347 në TM2 2021 (+38%) krahasuar me TM1 2021 (251).

Kantieret më të mëdha (sipas sipërfaqes dhe kostove) ndodhen në Tiranë (68.7%) dhe Durrës (14.2%).

Ndërtesat e banimit llogariten për rreth 83% të sipërfaqes gjithsej të dhënë për ndërtim, me sipërfaqen më të madhe të dhënë për ndërtesa 3+ kate.

Në vitin 2021 janë dhënë mbi 1 mijë leje për ndërtime rezidenciale, 64% më shumë se në vitin 2020 dhe 46% më shumë se në vitin 2019.

Numri i lejeve për ndërtime jo rezidenciale pothuajse mbetet i qëndrueshëm për periudhën 2017 – 2021, rreth 300 leje në vit.

Pra, evidentohen dy prirje në zhvillimin e sektorit të ndërtimit dhe tregut të pasurive të paluajtshme: nga njëra anë, kërkesa e shtuar për prona, sidomos në zonën e Tiranës, si qendra ekonomike e vendit, dhe, nga ana tjetër, kërkesa e shtuar në projekte të natyrës turistike, me potenciale zhvillimi të shtuar në vitet e ardhshme, për shkak të zhvillimit të turizmit. Kërkesa e shtuar për pasuri të paluajtshme nga individët, e cila ka qenë konstante në rritje për shumë vite, është ndikuar edhe nga: niveli i ulët i normave të interesit; lehtësimi i kushteve dhe termave të kreditimit, sidomos në lidhje me zgjatjen e afatit; raporti i kredive me probleme (në 6-mujorin e parë të vitit 2021 3.7%, një tregues më i ulët se niveli për portofolin e përgjithshëm të huave); mbulimi hipotekor, çka zbut nevojat për kapital për bankat; investime nga jo rezidentë apo edhe emigrantët; skemat e mbështetjes për strehim nga bashkitë, etj. Vlen të theksohet se huadhënia e bankave nuk është e përqendruar vetëm te sektori i ndërtimit dhe blerja e pasurive të paluajtshme. Po të shikohet rreshti i fundit i tabelave 1 dhe 2, është e qartë se sektori i ndërtimit zë vetëm 15.3% të portofolit të huasë për korporatat jofinanciare. Kurse për individët, mbi 65% e huasë së dhënë i takon huasë për blerje banesash. Pra, rritja e huasë për ndërtimin dhe pasuritë e paluajtshme është përgjigje e drejtpërdrejtë e prirjeve të zhvillimit të ekonomisë. Ndërsa për individët, analiza e riskut është më “mekanike”, për analizën e shoqërive që kërkojnë hua në sektorin e ndërtimit, bankat u japin përparësi shoqërive me emër dhe eksperiencë të mirë në këtë fushë. Për të dyja grupet, bankat kanë përshtatur përvojën e fituar në vite, për të ulur riskun e moskthimit të huasë. Çdo miratim bëhet sipas rregullave që ka çdo bankë, në kuptim të analizës së rrezikut dhe plotësimit të kushteve të tjera financiare dhe ligjore.

Çmimet e pasurive të paluajtshme vitet e fundit janë rritur me shpejtësi, por paralelisht është shtuar ndjeshëm dhe oferta. Sa e vlerësoni ju probabilitetin që në të ardhmen të kemi një flluskë të pasurive të paluajtshme?

Zhvillimi i tregut të pasurive të paluajtshme i është përgjigjur kushteve të kërkesës dhe ofertës, të cilat i analizuam më lart. Kemi vite që kemi folur për inventar apartamentesh të pashitura, për një fond që mund të krijonte premisa të një krize çmimesh në pasuritë e paluajtshme.

Por ndërsa flisnim, ky stok është shitur, apartamentet e reja që hidhen në treg, kanë blerës. Dhe blerësit janë vendas, jo rezidentë dhe emigrantë. Sa u takon çmimeve, të larta apo të ulëta, edhe në fund të viteve ‘90 kur 1 m2 shitej me rreth 350 dollarë, na dukej i lartë. Çmimi evoluon me kohën, me kushte konkrete ekonomike dhe financiare. Sot është më e lehtë të marrësh kredi dhe kërkesa rritet. Në analizën që bëjmë ne, me ato të dhëna që disponojmë, nuk bëhet fjalë për rrezik të një flluske të pasurive të paluajtshme. Ne kemi ende familje që kanë nevojë për hapësirë normale të jetesës, kemi një grup klientësh që kanë kërkesë për pasuri me standarde më të larta, në zona turistike. Fondi i njësive të pasurive të paluajtshme është larg për sinjale të flluskës së pasurive të paluajtshme. Ajo që konstatohet në pasuritë e paluajtshme, është cilësia e objektit, e njësisë. Njësi me probleme ligjore, në vendndodhje jo të studiuara, sigurisht, kanë shanse zero, ose shumë të ulëta të rifuten në qarkullim. Këto mund të mbeten jashtë tregut dhe nuk mund të likuidohen në rast shitje. Ky është një risk i konstatuar. Kurse rreziku i flluskës është më shumë një diskutim teorik për momentin se sa një shenjë realiteti.

Si do ta vlerësoni rrezikun e ekspozimit të sektorit bankar ndaj këtyre dy sektorëve, nëse në të ardhmen do të kishte një flluskë të pasurive të paluajtshme?

Bankat bëjnë analizat e tyre shumë më të sofistikuara nga këto që përmendëm. Ato ndjekin zhvillimin e këtij sektori me vëmendje dhe interesin, që kërkon rritja e huadhënies dhe kontrolli i rrezikut.Objektet që po financohen dhe pasuritë e paluajtshme që po blihen, bëjnë sens ekonomik. Bankat e kanë të shpërndarë portofolin e huadhënies, për të mos qenë të varura te një sektor. Kjo bëhet që asnjë e papritur të mos i gjejë të papërgatitura. Shtoji kësaj edhe provigjionet që llogarisin në kohë, i bëjnë bankat të kujdesshme dhe të mbrojtura. Tregu i pasurive të paluajtshme karakterizohet nga informaliteti i lartë dhe sipas raporteve ndërkombëtare përdoret dhe për pastrimin e parave (një prej arsyeve se pse Shqipëria është përfshirë në listën gri të pastrimit të parave është dhe ndërtimi, sipas Moneyval dhe FATF). Sipas jush, çfarë masash duhet të merren nga institucionet ligj-hartuese dhe zbatuese, në mënyrë që të ulet informaliteti dhe të luftohet fenomeni i pastrimit të parave?

Ka një gjetje në raportet e Moneyval që sektori i ndërtimit është i ekspozuar ndaj ciklimit të parave me burime joligjore. Edhe pse bankat janë shumë të kujdesshme në kreditim të shoqërive të ndërtimit dhe individëve për blerje banesash, ka ndërtime që bëhen edhe pa kredi bankare. Ndërsa i gjithë procesi i aplikimit për të marrë leje për ndërtim është i rregulluar për marrëdhënien e pronësisë mbi tokën, për lartësinë e kateve, për sipërfaqen e ndërtimit, për taksat, etj., konstatojmë se nuk ka asnjë kriter financiar. Për sa kohë që ky sektor është i rrezikuar nga ciklimi i parave joligjore, mendojmë se kërkesave për leje i duhet shtuar edhe një kërkesë financiare: një madhësi e caktuar e burimeve financiare duhet të jetë gjendje në llogari të ndërtuesit, që në fazën e aplikimit. Duhet të jetë një masë me karakter disavjeçar derisa ky proces të rregullohet plotësisht dhe të minimizohet në maksimum rreziku i përdorimit të burimeve financiare jo të ligjshme. Situata konkrete kërkojnë masa konkrete. Prandaj edhe duhet reflektuar për këtë kriter financiar.

Sa i pengon bankat ky informalitet dhe vlerësimet për pastrimin e parave në vendimmarrjen e tyre për të dhënë kredi për këta sektorë?

Informaliteti dhe hapësirat që ai krijon për përdorim të burimeve financiare joligjore, në radhë të parë, dëmton konkurrencën. Shoqëri ndërtimi, të cilat punojnë me pasqyra financiare të rregullta, deklarojnë çdo vit veprimtarinë e biznesit, paguajnë taksat, etj., gjenden të disfavorshme në treg kundrejt veprimtarisë informale.Ekzistenca e informalitetit dhe vështirësia e matjes së saj reale, krijon vështirësi për bankat gjatë analizës së rrezikut. E panjohura rrit gjithmonë shtesën e rrezikut. Kurse për sa i përket vlerësimit të pastrimit të parave, nuk janë bankat që bëjnë këtë vlerësim. Bankat ndjekin kërkesat ligjore për të raportuar çdo rast të dyshimtë, siç i detyron ligji. Gjatë analizës së pasqyrave financiare, bankat janë në gjendje të kuptojnë shëndetin financiar të kredi-kërkuesit, të vlerësojnë aftësitë financiare, burimin e të ardhurave dhe fuqinë e ripagesës. Ky aspekt është i mirëkontrolluar. Prandaj edhe gjetjet nga Moneyval janë me vlerësime shumë pozitive për bankat./Monitor/