Ligj i ri për ndërtimet pa leje, tokat bujqësore dhe kompensimi

1889
Sigal

Ligji i ri për regjistrimet e ndërtimeve dhe truallit, pa titull pronësie

Projektligj “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë, në Republikën e Shqipërisë”

Në Kuvendin e Shqipërisë është depozituar dhe pritet të votohet së shpejti një ligj i ri lidhur me pronësinë: projektligji “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë”. Qëllimi i këtij ligji është krijimi i bazës ligjore të thjeshtuar dhe të harmonizuar, për përfundimin proceseve administrative të trajtimit të pronës së paluajtshme të shtetit dhe pronës private, duke përcaktuar rregullat për: Ligjërimin e titujve të pronësisë të dhënë sipas akteve ligjore dhe nënligjore, për tokën bujqësore; Ligjërimin dhe regjistrimin në regjistrin publik të pasurive të paluajtshme për ndërtimet pa leje, objektet dhe trojet funksionale kur mungojnë aktet e fitimit të pronësisë, si dhe për oborret në përdorim; Rregullimin e marrëdhënieve të pronësisë në territoret e cilësuara si “zona të stimuluara me përparësi zhvillimin e turizmit”; Inventarizimin dhe përditësimin e pronave të paluajtshme të qeverisjes qendrore dhe vendore, si dhe transferimin e tyre; Kalimin e të drejtës së pronësisë mbi trojet e pa privatizuar të ndërtesave të privatizuar, ndërtesave të shitura nga ndërmarrjet shtetërore dhe të ngritura në bazë të lejeve të ndërtimit, pas datës 10.8.1991 si dhe trojet e objekteve apo ndërtesave, ish-pronë e ish-kooperativave bujqësore; Trajtimin ligjor të problemeve të krijuara si pasojë e gabimeve materiale, parregullsive në zbatimin ligjit; Harmonizimin e procedurave dhe të strukturës organizative shtetërore për përfundimin e procesit të njohjes dhe kompensimit të pronës sipas parashikimeve të ligjit 133/2015, “Për trajtimin e pronës dhe përfundimin e procesit të kompensimit të pronave”. Synimet e projektligjit kanë të bëjnë me reformimin në thelb të proceseve të sipër përmendura, duke parashikuar normat e nevojshme për zgjidhjen e problematikave që kanë shoqëruar zbatimin e tyre, në funksion të përmbylljes së çështjes së Pronës.

LIGJËSIMI DHE REGJISTRIMI I NDËRTIMEVE DHE TRUALLIT, PA TITULL PRONËSIE

Neni 13. Kriteret për legalizim

  1. ASHK kryen procedurat e kualifikimit për legalizim të ndërtimeve pa leje, duke u bazuar në kriteret e mos cenimit të: – veprave kryesore të infrastrukturës publike; – akseve rrugore kombëtare; – territorit apo funksionalitetit të ndërtesave publike; – integritetit të monumenteve të kulturës; – vijës bregdetare, në kuptim të interesit publik në zhvillimin e turizmit. 2. Ndërtimet pa leje që cenojnë kriteret e mësipërme përjashtohen nga legalizimi. 3. Për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit kriteret e mësipërme sjellin përjashtimin nga legalizimi vetëm për sipërfaqet në tejkalim të lejes së ndërtimit, kur ato janë të ndashme nga ndërtimi kryesor (ndërtimi me leje). Në rastin kur këto sipërfaqe nuk janë të ndashme, objektet me shkelje të lejes së ndërtimit legalizohen në tërësi. 4. Procedurat, dokumentacioni dhe kushtet e kualifikimit për legalizim, përcaktohen me vendim të Këshillit të Ministrave.

Neni 15. Dokumentacioni për legalizim

  1. Dokumentacioni për legalizimin e ndërtimit pa leje përfshin: a) gent-planin e ndërtimit. b) planimetrinë e çdo kati të ndërtimit dhe sipërfaqet në m2 ; c) akt-ekspertiza nga një ekspert ose ent i licencuar për qëndrueshmërinë konstruktive të objektit, për ndërtimet me lartësi mbi 4 kate. 2. Për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit, në dokumentacionin e legalizimit, përveç sa parashikohen në pikën 1 të këtij neni, ASHK administron edhe aktmarrëveshjen me pronarin e truallit për ndërtimin kryesor, nëse është ndërtuar në territor privat, si dhe aktmarrëveshjen për shtesën, nëse ka të tillë. Në mungesë të aktmarrëveshjes për shtesën, të drejtat dhe detyrimet e palëve për ndërtimin kryesor njësohen me të drejtat dhe detyrimet e palëve në shtesën pa leje.

Neni 16. Legalizimi i ndërtimit

ASHK, brenda 60 ditëve nga përfundimi i procedurave të kualifikimit, legalizon ndërtimin, duke respektuar dispozitat e legjislacionit në fuqi për regjimet pasurore martesore. 9 2. Poseduesi i ndërtimit pa leje ka të drejtë të kërkojë përfundimin e procedurave administrative brenda 30 ditëve nga paraqitja e kërkesës, kundrejt pagesës së një tarife shërbimi shtesë.

Neni 17. Parcela ndërtimore dhe kalimi pronësisë

  1. ASHK përcakton sipërfaqen dhe konfigurimin e parcelës ndërtimore, për subjektin që disponon ndërtimin e legalizuar. 2. Kur poseduesi i ndërtimit nuk është pronar i parcelës ndërtimore, akti i legalizimit të ndërtimit nga ASHK shërben edhe si akt i kalimit të pronësisë mbi truallin e parcelës. 4. Përcaktimi i sipërfaqes së parcelës ndërtimore që kalohet në pronësi kryhet sipas rregullave të mëposhtme: a) Në rastin e ndërtimeve pa leje me funksion banimi, si rregull, sipërfaqja e parcelës ndërtimore për të cilën kalohet e drejta e pronësisë, mund të jetë deri në masën e trefishit të bazës së ndërtimit, por në çdo rast jo më e madhe se 500 (pesëqind) m². c) Kur për shkak të përmasave ose planvendosjes së parcelës ndërtimore, krijohen sipërfaqe të lira që nuk mund të shfrytëzohen më vete për ndërtim, ato i kalohen në pronësi poseduesit të ndërtimit pa leje sipas çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, të miratuar me vendim të Këshillit të Ministrave. Kalimi i së drejtës së pronësisë për këto sipërfaqe kryhet vetëm nëse poseduesi i ndërtimit pa leje shpreh vullnetin nëpërmjet një kërkese me shkrim. Në çdo rast, për ndërtimet me funksion banimi, sipërfaqja deri në 500 m² paguhet me çmim favorizues. 8. Çmimi i shitjes së parcelës ndërtimore për ndërtimet pa leje me funksion banimi dhe të përzier (social-ekonomik dhe banimi) është çmim favorizues, ndërsa për ndërtimet pa leje me funksion social-ekonomik, është ai i përcaktuar në hartën e vlerës së pronës për llojin e pasurisë “truall”. 9. Pagesa e vlerës së parcelës ndërtimore bëhet në lekë, në vlerë të plotë monetare dhe me bono privatizimi. 10. Deri në shlyerjen e vlerës së plotë të detyrimit financiar për parcelën ndërtimore, mbi pasurinë e legalizuar rëndon hipoteka ligjore.

Neni 18. Rastet kur subjekti posedon më shumë se një ndërtim pa leje

Në rast se një subjekt posedon më shumë se një ndërtim pa leje, ai ka të drejtë të zgjedhë, me akt noterial, se për cilin do të përfitojë pronësinë e parcelës ndërtimore sipas çmimit favorizues të legalizimit. 2. Kur subjekti nuk paraqet deklaratën noteriale sipas pikës 1, të këtij neni, ASHK trajton me çmim favorizues ndërtimin me sipërfaqen më të vogël të parcelës ndërtimore. 3.Kur subjekti që posedon më shumë se një ndërtim, transferon me akt noterial, të drejtat mbi njërin, apo më shumë ndërtime, tek të tretët, nuk aplikohet çmim favorizues për asnjë prej ndërtimeve.

Neni 19. Kompensimi i pronarëve joposedues

Për pronarët jo posedues pasuritë e të cilëve janë zënë nga parcelat e ndërtimeve të legalizuara, Këshilli i Ministrave miraton me vendim, vlerën e kompensimit financiar për sipërfaqet takuese. 3. Kur mbi truallin e parcelës ndërtimore, në pronësi të pronarit jo posedues, rëndon hipotekë, procedurat e legalizimit dhe miratimit të masës dhe vlerës së kompensimit financiar, nuk pengohen. Kreditori hipotekar ka të drejtë garancie (peng) mbi shumën e kompensimit financiar e cila pasqyrohet në vendimin e Këshillit të Ministrave. ASHK-ja vendos në një llogari bankare të posaçme shumën e kompensimit financiar e cila nuk vihet në dispozicion të subjektit përfitues ose të tretëve, pa miratimin apo marrëveshjen e kreditorit. I njëjti rregull zbatohet edhe për të drejtat e tjera të të tretëve mbi parcelën ndërtimore. 4. Kur për truallin e parcelës ndërtimore ka mbivendosje të disa titujve pronësie, vendimi i Këshillit të Ministrave për masën dhe vlerën e kompensimit financiar miratohet pa përcaktuar subjektin përfitues të shumës. Me miratimin e këtij vendimi, ASHK kryen regjistrimin e pronësisë mbi parcelën ndërtimore, në favor të poseduesit të ndërtimit të legalizuar.

Neni 20. Rregullim i veçantë për ata që disponojnë parcelën, sipas një akti të ligjshëm të pa regjistruar

Poseduesi i ndërtimit pa leje nëse zotëron aktin administrativ, vendimin gjyqësor, apo kontratën e kalimit të pronësisë së parcelës ndërtimore, të lidhur ose të vërtetuar përpara noterit publik, me vetë pronarin e ligjshëm ose me personin, të cilit i ka kaluar të drejtën e pronësisë, pavarësisht nga numri i transaksioneve të kryera, ai e dorëzon këtë dokumentacion pranë ASHK, me qëllim regjistrimin e pronësisë. Në kuptim të këtij neni, termi “kontratë” i referohet çdo veprimi juridik për kalimin e pasurisë së paluajtshme të njohur nga dispozitat e Kodit Civil në formën e një kontrate të veçantë, përfshirë edhe marrëveshjet e lidhura apo të vërtetuara përpara një noteri publik, me objekt disponim të pronësisë së paluajtshme. 2. Për subjektet që ndodhen në kushtet e këtij neni, regjistrimi i pronësisë së parcelës ndërtimore realizohet duke paguar vetëm tarifën për regjistrimin, pa kamatëvonesat dhe taksa të tjera të zbatueshme. 3. Pronari i mëparshëm i parcelës, që ka kaluar të drejtën e pronësisë sipas këtij neni, zhvishet nga e drejta e kompensimit të pronës.

Neni 21 Mosmarrëveshjet për të drejtat mbi ndërtimin që legalizohet

Kur gjatë procedurave të legalizimit konstatohet se për të njëjtin ndërtim pa leje ka aplikime nga dy ose më shumë subjekte, procedurat e legalizimit vijojnë në favor të subjektit që ka aplikuar i pari në kohë. 2. Mosmarrëveshjet ndërmjet subjekteve aplikues dhe pretendimet e të tretëve, për të drejta mbi ndërtimin pa leje, apo për raportet e pronësisë mbi këtë ndërtim, zgjidhen gjyqësisht. Për ndërtimet pa leje që janë objekt i konfliktit gjyqësor sipas kësaj pike dhe që kualifikohen për legalizim, ASHK miraton legalizimin pa përcaktuar përfituesit. 3. Pas përfundimit të gjykimit të padisë, regjistrimi i pronësisë mbi pasurinë bëhet sipas përmbajtjes së vendimit gjyqësor të formës së prerë.

Neni 22 Konfliktet gjyqësore për njohjen e të drejtave mbi truallin

Kur ASHK njoftohet nga pala e interesuar apo nga gjykata, se është ngritur padi me objekt njohjen e pronësisë/bashkëpronësisë, apo çdo mosmarrëveshje të të tretëve për raportet e pronësisë në truall, të cilët nuk kanë pretendime mbi ndërtimin pa leje, procedura e legalizimit nuk pezullohet. Në këto raste, kompensimi financiar miratohet pa përcaktuar subjektin përfitues. Vlera e kompensimit financiar vendoset në një llogari bankare të posaçme dhe vihet në dispozicion të subjekteve që do të rezultojnë përfitues pasi të jetë gjykuar padia, me vendim të formës së prerë.

Neni 23 Paditë e kthimit të sendit

ASHK, me marrjen dijeni nga pala e interesuar apo gjykata, se është ngritur padi me objekt rivendosjen e pronarit jo posedues në posedim të truallit të zënë nga ndërtimi pa leje, pezullon procedurën e legalizimit deri në përfundimin e gjykimit të padisë, me vendim të formës së prerë. Në rast pranimi të padisë, ASHK vendos përjashtimin e ndërtimit pa leje nga legalizimi.

Neni 24 Trajtim i veçantë

Ndërtimet pa leje, të ngritura në më shumë se 50 % të sipërfaqes së tyre (baza e ndërtimit) mbi tokë private të të tretëve, ku dokumentet e miratuara të planifikimit të territorit parashikojnë ndërtime mbi 6 kate nga niveli zero, nuk legalizohen. Për ndërtimet pa leje, me funksion banimi, që gjenden në këto kushte, veprohet si më poshtë: a) Procedurat administrative pezullohen deri në zhvillimin e tokës sipas dokumenteve të miratuara të planifikimit të territorit; b) Ndërmjet poseduesit të ndërtimit pa leje dhe pronarit të tokës (ose investitorit), duhet të realizohet marrëveshje noteriale, ku të përcaktohet vendosja në dispozicion të poseduesit e një sipërfaqe ndërtimore në çastin e përfundimit të objektit që do të zhvillohet. Marrëveshja noteriale dorëzohet pranë autoritetit të zhvillimit të territorit dhe ASHK-së. Në rastin kur marrëveshja e mësipërme nuk arrihet, pronari i truallit ose investitori dorëzon pranë autoritetit të zhvillimit të territorit dhe ASHK-së deklaratën noteriale ku përcaktohet detyrimi për t’i kaluar në pronësi sipërfaqe banimi, familjes që posedon ndërtimin pa leje. Në asnjë rast, sipërfaqja që do të vihet në dispozicion, nuk mund të jetë më e vogël se sipërfaqja e nevojshme për strehimin e familjeve të pastreha, sipas normave ligjore në fuqi, por gjithmonë jo më e vogël se 80 m². c) Ndërtimi pa leje përjashtohet nga legalizimi pas miratimit të lejes së ndërtimit për objektin e ri dhe plotësimit të kushteve të shkronjës “b”. Deri në këtë moment ndërtimi pa leje shfrytëzohet nga subjekti posedues. 2. Për ndërtimet pa leje me funksion social-ekonomik që gjenden në kushtet e këtij neni, zbatohen menjëherë procedurat e përjashtimit nga legalizimi. 3.Në të gjithë rastet, procedurat e legalizimit mund të vijojnë dhe poseduesit të përfitojnë legalizimin, nëse pronari i truallit shpreh miratimin nëpërmjet një akti noterial.

Neni 26 Efektet e legalizimit në regjimin kadastral të tokës

Legalizimi i ndërtimeve pa leje ndryshon automatikisht llojin e pasurisë në regjistrat publik të pasurive të paluajtshme duke e kthyer sipërfaqen e parcelës ndërtimore në “truall”.

Neni 27 Ndërtimet e përjashtuara nga legalizimi

Poseduesit e ndërtimeve pa leje (banesa) që përjashtohen nga legalizimi,sipas nenit 13, të këtij ligji, kur nuk zotërojnë objekt tjetër pa leje, apo edhe të ligjshëm, trajtohen nga njësitë e vetëqeverisjes vendore në përputhje me dokumentet e miratuara të planifikimit të territorit dhe legjislacionin për programet sociale të strehimit.

Artan Lame, drejtori i ALUIZNI-t diskuton ligjin e ri “Për Agjencinë Shtetërore të Kadastrës

Qeveria ka përgatitur projektligjin për bashkimin e ALUIZNI dhe Hipotekës, duke krijuar Agjencinë Shtetërore të Kadastrës ASHK. Sot, drejtori i Përgjithshëm i ALUIZNI Artan Lame do të diskutojë për median projektligjin e ri për Agjencinë Shtetërore të Kadastrës, në orën 09.

Nesër do të lexoni

Ligjësimin (legjitimimin) e titujve të pronësisë të dhënë sipas akteve ligjore dhe nënligjore për tokën bujqësore, të miratuara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji.

Përfundimin e procesit të kalimit në pronësi pa shpërblim, përdoruesve të tokave bujqësore të ish-kooperativave dhe ish-ndërmarrjeve bujqësore që kanë paraqitur kërkesë për këtë qëllim, përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji.

Rregullimin e marrëdhënieve të pronësisë në territoret e cilësuara si “zona të stimuluara me përparësi zhvillimin e turizmit”, të cilat u janë vendosur në dispozicion “personave të stimuluar”, sipas ligjit nr.7665, datë 21.1.1993,