Disa nga arsyet e rritjes marramendëse të çmimeve të apartamenteve në qytetin e Tiranës

668
Pullumb Beqiraj
Auditues i Lartë KLSH
Numri i popullsisë së Tiranës brenda 10-vjeçarit të ardhur, mund të shkojë në 1,5 milionë banorë. Zhvillimi i madh që ka marrë kryeqyteti shton problemet e strehimit dhe synon nxitjen e një zhvillimi më të madh ekonomik. Ritmi i shtimit të popullsisë së Tiranës është nga më të lartët në botë, me 7-8 për qind në vit. Rritja e popullsisë në qytetin e Tiranës po shoqërohet me një rritje shumë të lartë të apartamenteve, ku rreth qendrës së qytetit çmimi varion nga 2000 deri 2500 Euro për metër katror. Mungesa e Planit të Përgjithshëm Vendor, si dhe mungesa e lejeve të ndërtimit ka sjellë një rritje të konsiderueshme të çmimit të apartamenteve.
Disa nga shkaqet e rritjes së çmimit të apartamenteve
Së pari: Tatimi mbi fitimin shkalla e të cilit në zbatim të ligjit mbi tatimin mbi të ardhurat rezulton 15 %. Si parim bazë, për efekt të llogaritjes së tatimit mbi fitimin për një objekt është rezultati i diferencës së të ardhurave me shpenzimet. Të ardhurat llogariten si produkt i sipërfaqes së destinuar për shitje me çmimin e shitjes. Sipërfaqja e destinuar për shitje është e barabartë me sipërfaqen gjithsej minus sipërfaqen e përbashkët (në rastet kur kjo nuk figuron e shitur në kontratat noteriale të shitjes). Vlera e të ardhurave bazohet në shitjet e apartamenteve, dyqaneve dhe garazheve me akt noterial bazuar në çmimet për 1 metër katror, në zbatim të Udhëzimit të Ministrisë së Financave dhe Ministrisë së Drejtësisë “Për tatimin e kalimit të së drejtës së pasurisë së paluajtshme”, i ndryshuar i cili përcakton se “si vlerë minimale në blerje, do të merret kosto mesatare për 1m2 të sipërfaqes së shfrytëzueshme e sipas përcaktimeve në Udhëzimin e Këshillit të Ministrave “Për miratimin e kostos mesatare të ndërtimit të banesave nga Enti Kombëtar i Banesave”, që miratohet çdo vit .
Së dyti: Pagesa e tvsh-së e cila zbatohet në përputhje me ligjin për tatimin mbi vlerën e shtuar dhe udhëzimin përkatës. Tatimi mbi vlerën e shtuar i pagueshëm do të jetë i barabartë me diferencën midis tvsh së llogaritur (20 për qind) dhe tvsh-së së zbritshme që rezulton në bazë të të gjitha faturave origjinale të blerjes me tvsh, por kosto e ndërtimit të objektit nuk duhet të jetë më e vogël se kosto minimale për efekt fiskal.
Së treti: Këshilli Bashkiak i Qytetit të Tiranës me vendimin e tij datë 30.12.2015 miratoi “Sistemin e taksave dhe tarifave vendore në Qytetin e Tiranës”, i ndryshuar, me të cilin vendosi nivelin e taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja në masën 8 për qind të çmimit të shitjes për metër katror. Niveli i kësaj takse është mjaft i lartë si nivel por edhe baza e taksueshme si rezultat i zbatimit të udhëzimit të mësipërm, ka mbivendosje me ligjin për tatimin mbi të ardhurat.
Së katërti: Përveç nivelit mjaft të lartë të taksës së ndikimit në infrastrukturë të vendosur nga Këshilli Bashkiak i Qytetit të Tiranës, një influencë të madhe ka pasur në rritjen e çmimit të apartamenteve edhe ligji “Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”, të miratuar nga qeveria shqiptare në gusht të 2008, i cili nuk njeh më pjesën e kontratës së shkëmbimit me pronarin e truallit. Subjektet ndërtimore duhet që truallin ta deklarojnë si shpenzim, ndërkohë që pjesën e shkëmbimit që i japin apartamente pronarit, duhet ta kalojnë me çmimin e shitjes, në bazë të tabelës me referencat e tregut. Kjo kalon automatikisht në të ardhura. Marzhi mes çmimit të referencës së truallit me çmimin e shitjeve të zonave është diferencë e madhe, prandaj dhe zbatimi i ligjit të mësipërm konsiderohet nga arsyet që rrit çmimin për blerësin fundor.
Së pesti: Pronarit të truallit, i bie që të taksohet dyfish sepse paguan edhe taksën me çmimin fillestar, që bëhet kalimi i pronësisë nga firma ndërtuese te pronari i truallit me 15 për qind ndërkohë që në momentin e rishitjes së apartamentit nuk i njihet më me çmimin e shitjes, por me koston minimale të zonës ku është bërë ndërtimi”.
Së gjashti: Rritja e nivelit të tatimit mbi të ardhurat nga 10 për qind në 15 për qind, në zbatim të ligjit “Mbi tatimin mbi të ardhurat”, i ndryshuar dhe udhëzimit “Për tatimin e kalimit të së drejtës së pasurisë së paluajtshme”, i ndryshuar, ka ndikuar dukshëm në rritjen e çmimit të apartamenteve.
Së shtati: Aplikimi i taksës së banesës mbi apartamentet e pa shitura dhe rritja e tarifës së hipotekës. 
Logjikisht taksa e banesave nuk duhet të aplikohet edhe mbi shtëpitë e ndërtuara dhe ende të pa shitura. Kjo është një taksë jo e logjikshme pasi përvoja e vendeve të tjera Evropiane tregon se tatime të tilla paguhen nga blerësit dhe përdoruesit dhe jo nga ndërtuesit. Duke qenë se kompanitë e mëdha të ndërtimit kanë në zotërim qindra apartamente të pa shitura nga ngurtësimi i kërkesës, kostot që po vijnë nga taksa e re janë transferuar në çmimet e apartamenteve të pa shitura.
Së teti: Një influencë në rritjen e çmimeve ka dhënë dhe rritja e shpenzimeve të punës së gjallë si efekt i rritjes pagës minimale dhe si rezultat i marrjes së punonjësve të kualifikuar, sidomos për specialitete të veçanta si dhe për kompani private në drejtim të instalimit të aparaturave të sistemit të ngrohjes dhe ftohjes qendrore, etj.

Në vendet e rajonit ka ulje çmimesh, si shkak i krizës, por në vendin tonë ndodh e kundërta. Në kushtet kur çmimet e apartamenteve mbeten të larta për t’u blerë, qytetarët shkojnë drejt qirave, duke bërë presion në treg për stimulim të shtrenjtimit. Indeksi i qirasë së banesave është rritur me 5 për qind në tremujorin e parë të vitit 2017, në krahasim me të njëjtin tremujor të një viti më parë. Ndërtimi i apartamenteve me sipërfaqe të madhe mbi 100 metër katror si dhe çmimet e larta për një metër katror, ka krijuar pamundësinë e blerjes nga qytetarët të apartamenteve prandaj ndërtuesit duhet të projektojnë apartamente me sipërfaqe më të vogël nga 45-50 metër katror. Ngelet detyrë mjaft e madhe Bashkisë së Tiranës në drejtim të hartimit të programeve sociale për strehimin e banorëve të zonave urbane, duke rishikuar dhe përcaktuar rregullat dhe procedurat administrative, duke evidentuar nevojat emergjente të familjeve për strehim, për mënyrat e sigurimit, të shpërndarjes, të administrimit dhe të planifikimit të programeve sociale për strehimin, me qëllim krijimin e mundësive për strehim të përshtatshëm dhe të përballueshëm, duke u mbështetur në aftësitë paguese të familjeve që kanë nevojë për strehim dhe për ndihmën e shtetit. Shumë familje kanë nevojë për strehim mungesa e të cilit ka krijuar dhe një shqetësim edhe në uljen e numrit të lindjeve si dhe largimin e shumë të rinjve nga vendi jonë, për faktin e vështirësisë së jetesës dhe pamundësisë edhe për të krijuar një familje të re si shkak mungesa e punësimit dhe pamundësia e strehimit, evidentimin e numrit të familjeve ekzistuese për strehim, numrit të të rinjve të papunë dhe pa strehim si dhe marrjen e masave favorizuese dhe stimuluese për këtë brez. Për këtë t’i jepet precedencë familjeve të ish të përndjekurve dhe të dënuarve politikë, individëve me aftësi të kufizuar, të cilët gëzojnë statusin e të verbrit të grupit të parë, të invalidit paraplegjik ose tetraplegjik, të invalidit të punës, familjet e policëve të vrarë, individët me statusin e jetimit që nga çasti i daljes nga jetimoret ose qendrat e përkujdesjes deri në moshën 30 vjeç etj.