Nga Erjon Saraçi, auditues ligjor
Çfarë e bën të pamundur pasjen e një shtëpie sot?
Për shumicën e të rinjve e të rejave, për çiftet që sapo kanë formuar familje dhe për të gjitha ato grupe shoqërore që e bazojnë jetesën te puna, qoftë punë krahu apo punë mendjeje, për sipërmarrësit e rinj dhe për të gjithë ata që punojnë me biznese familjare a individuale në më shumë se tre dekada treg të lirë, blerja e një apartamenti është kthyer në ëndërr.
Por jo në një ëndërr të realizueshme, në një ëndërr të pamundur!
Ndërsa pagat rriten me hapa të ngadaltë, çmimet e banesave janë më shumë se dyfishuar brenda pak vitesh, duke i detyruar shumë familje dhe individë të zgjedhin mes qirasë së përjetshme, emigrimit, ose një kredie 30-vjeçare që gllabëron më shumë se gjysmën e të ardhurave.
Në shumë intervista, artikuj dhe emisione, përfaqësues të sektorit të ndërtimit, agjentë të zyrave të pasurive të paluajtshme, inxhinierë e biznesmenë kanë parashtruar opinione që e shpjegojnë rritjen e çmimeve me blerjet nga emigrantët, të huajt dhe familjet shqiptare.
Kjo ide, e pompuar dhe e investuar me kujdes, ka një qëllim të vetëm tregtar: çimentimin e çmimeve në nivele të larta, për të mbrojtur marzhet dhe komisionet e shitblerjeve. Ndërkohë, raportimet zyrtare tregojnë për një stok të lartë apartamentesh bosh:
Sipas Censit 2023 (INSTAT), në 5 bashkitë e qarkut të Tiranës janë 85 mijë banesa bosh, nga të cilat 66% janë apartamente në pallate, ndërkohë që mbi 60 mijë familje të qarkut nuk kanë shtëpi në pronësi.
Pra ka më shumë banesa bosh sesa familje pa banesë: një paradoks, sepse në një treg të rregullt çmimet duhet të uleshin në kushte të tilla. Në shkallë vendi, nga 1 milion e 82 mijë banesa gjithsej, 356 mijë janë bosh, afërsisht 1 në 3.
Të dhënat e konsumit të energjisë (OSHEE)
Numri i apartamenteve të pabanuara në Tiranë është rritur 3.4 herë brenda 5 vjetësh nga 14,991 në vitin 2018, në 51,129 në vitin 2023.
Nga 292 mijë shtëpi me kontratë me OSHEE-në në Tiranë, afërsisht 51 mijë nuk janë të banuara. Kjo përkthehet në rreth 17.4% të banesave të kryeqytetit bosh, pa llogaritur godinat rezidenciale ende në ndërtim.
Situata më e fundit (2025–2026)
Stoku i banesave të pashitura mbetet i lartë. Rreth 1 në 3 banesa të reja janë bosh, çka sipas analizave të tregut, po frenon rritjen e mëtejshme të çmimeve.
Edhe agjencitë ndërkombëtare konfirmojnë se Tirana mbetet një nga tregjet me stokun më të lartë të apartamenteve të pashitura në rajon.
Për të hedhur më tepër dritë mbi arsyet e vërteta dhe më e rëndësishmja mbi çfarë mund dhe duhet të bëhet për të goditur këtë fenomen malinj, që po i pengon familjet shqiptare të kenë një shtëpi dhe një zhvillim të sigurt, le të përpiqemi t’u japim përgjigje këtyre pyetjeve:
Por sa kushton në të vërtetë ndërtimi i një metri katror banesë? Dhe sa paguan blerësi për të?
Përgjigjja e këtyre dy pyetjeve zbulon një hendek që nuk shpjegohet as me inflacionin, as me koston e materialeve, as me tokën…
Analiza e mëposhtme synon detajimin e kostove të ndërtimit të një apartamenti, duke u bazuar në tre skenarë:
Siç vihet re nga analiza e kostove, për të 3 skenarët ekziston një hendek totalisht i paarsyeshëm midis Çmimit te justifikueshëm ekonomikisht (Euro/m²) dhe Çmimit të kuotuar në treg.
Referuar gjithashtu dhe artikullit më të fundit të botuar nga Monitor me titull, “Keydata:
“Çmimet e apartamenteve rriten 122% brenda 7 viteve, arrijnë gati 2.2 mijë euro/m² në mars” trajtohet një rritje distopike dhe aspak normale e çmimeve ku çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve në Tiranë në muajin mars 2026, çmimi mesatar për apartamentet ka arritur 2,141 euro/m² ndërsa çmimi median ka arritur 2,046 euro për metër katror.”
Ndër të tjera aty citohet që:
“Në zonën e ish – Blloku çmimi mesatar i shitjes ka arritur 3,003 euro për metër katror deri në muajin mars 2026 nga 1,574 euro për metër katror që ishte çmimi në 3-mujorin e parë të 2022. Krahasuar me të njëjtën periudhë të 4 viteve më parë çmimi mestar në këtë zonë është rritur me 90%.
Brenda Unazës së Vogël të Tiranës ,çmimi mesatar ka arritur 2,431 euro për metër katror nga 1,269 euro që ishte në 3-mujorin e parë të 2022. Edhe në këtë çmimet janë rritur rreth 92% krahasuar me 4 vite më parë.
Shtrenjtim të çmimeve ka pasur edhe për apartamentet jashtë Unazës së Vogël. Në këtë zonë regjistrohet çmim mesatar prej 2,022 euro për metër katror nga 1,056 që ishte në 3 mujorin e parë të 2022. Rritja me 91.4%”, theksohet ndër të tjera në artikull.
Mbi çfarë dinamike tregu rriten këto çmime? Kush po i blen ato? Apo parkohet para në ndërtim? Dhe më e rëndësishmja si do të marrë zgjidhje ky problem për familjet shqiptare në kushtet e një emigrimi masiv në këto 10 vitet e fundit ?
