Kodi i Matjeve shërben për të ndihmuar Ekspertët-Vlerësues në arritjen e konkluzioneve përfundimtare
SIPËRFAQJA E PRONËS, BAZË DHE SIMBOL I VLERËS SË SAJ
Nga: Kol DEDAJ
Është shumë e rëndësishme që matjet të jenë të sakta sepse mbi bazën e tyre del sipërfaqja, e cila është një ndër elementet më të rëndësishëm në vlerësim, sa që në të gjitha buletinet (Referencat Shtetërore, Aluizmi, Bankat, EKB, etj) vlera konvertohet në “monedhë/m2” pra: (€/m2; $/m2; Lekë/m2) dhe opinioni i parë i çdo vlerësuesi, dhe klienti jepet në këto simbole “monedhë/m2”; (€/m2; $/m2; Lekë/m2) por në asnjë rast nuk thuhet: Cilat janë këto sipërfaqe? Mbi cilin parim janë matur dhe pasqyruar ato? A kuptojnë të njëjtën mënyrë matje si Eksperti-Vlerësues dhe Klienti? Si janë të lidhura këto sipërfaqe me lartësinë e objektit? ..etj., Ose e thënë ndryshe i njëjti objekt duke përdorur kode të ndryshme matjesh, si dhe i matur nga i njëjti Ekspert-Vlerësues ose nga Eksperte-Vlerësues të ndryshëm a do të japë të njëjtën sipërfaqe?. Por, siç jepet në praktikën Europiane të vlerësimit TEGOVA, Kodi i Matjeve shërben për të ndihmuar Ekspertët-Vlerësues në arritjen e konkluzioneve përfundimtare të duhura, si dhe ai merret me praktikën e matjeve dhe jo me praktikën e vlerësimit. Shtete të ndryshme dhe grupe të ndryshme profesionale brenda tyre, përdorin mënyra të ndryshme për matjen e sipërfaqeve dhe të distancave të pronave, ndaj për të krijuar një koncept të qartë mbi mënyrat e matjeve dhe sipërfaqet e përdorura nga shtete të ndryshme dhe nga disa grupime kryesore të vlerësuesve të pasurisë së paluajtshme ndërkombëtare dhe kombëtare janë trajtuar disa nga Kodet e Matjeve Ndërkombëtare të tillë si: Kodi i Matjeve sipas Grupimit Evropian të Vlerësuesve të Pasurive (The European Group of Valuears Assocation, “TEGOVA”), anëtare e së cilës është Shqipëria, e cila rekomandon përdorimin e standardeve të Vlerësimit të pasurive të paluajtshme të këtij grupimi; Kodi i Matjeve sipas Standardeve Italiane të Vlerësimit të Pronave (Italian Property Valuation Standard); Kodi i Matjeve sipas Standardeve Ndërkombëtare të Matjes së Pronës (Internacional Property Measurement Standarts, IPMS); Kodi i Matjeve nga grupimi Topo-Gjeodezik Evropian (Council of European Geodetic Survyors).
Më tej, janë trajtuar disa koncepte të matjes së pronave në Shqipëri, të cilat janë objekt i vlerësimit si pasuri të paluajtshme, të tilla si: Konceptet e matjes së banesave sipas normave të projektimit të tyre; Koncepti i matjeve sipas rregullave të territorit; Koncepti i matjeve të sipërfaqeve të përdorura sipas metodologjisë së regjistrimit hipotekor; Koncepti i sipërfaqeve të përdorura sipas Entit Kombëtar të Banesave; Nga vëzhgimi i kodeve ndërkombëtare të matjeve, i koncepteve të matjeve dhe sipërfaqeve në vendin tonë, menjëherë përballemi me faktin e përdorimit të sipërfaqeve të ndryshme siç janë:
Sipërfaqja e jashtme e përgjithshme, sipërfaqja e brendshme e përgjithshme, sipërfaqja efektive e përgjithshme, sipërfaqe banimi, sipërfaqe pune, sipërfaqe shfrytëzimi, sipërfaqe ndërtimi, sipërfaqe e dobishme, sipërfaqe shërbimi, sipërfaqe transite, sipërfaqe zonale, sipërfaqe e jashtme, sipërfaqe e brendshme, sipërfaqe e mbuluar, sipërfaqe neto, etj. Për të pasur produktin e duhur, është e nevojshme të përdoret një njësi e unifikuar e dhënies së sipërfaqes për vlerësimin e pronës. Ky unifikim bëhet përmes koeficientit ekuivalent të sipërfaqes së vlerësimit, koeficient, i cili paraqitet si risi e konceptit të matjeve të pronave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme në tërësi dhe Shqipëri në veçanti. Për të arritur tek ky koeficient, janë trajtuar praktikat kombëtare dhe ndërkombëtare, për mënyrat e matjeve të sipërfaqeve, mënyrat e matjes së distancave, kuptimet e sipërfaqeve të trajtuara dhe elementë të tjerë, të cilët ndikojnë mbi sipërfaqen dhe matjen, që më tej japin ndikimin e drejtpërdrejtë mbi vlerën e tregut të lirë të pronës. Për të pasur një gjykim të drejtë në vlerësimin e një prone është shumë e rëndësishme që eksperti të dijë që në kohën e ndërtimit të ndërtesës, cilat kanë qenë normat e distancave, të lartësive, normat teknike, normat e administrimit të territorit, etj., dhe vetëm mbi bazën e këtyre njohurive, eksperti mund të bëjë krahasimet me distancat, largësitë, normat teknike të ndërtesës, normat e territorit, etj., në momentin kur bën vlerësimin e pronës dhe më tej, duke bërë analizimin dhe krahasimin e tyre, të nxjerrë përfundimet e duhura për vlerësimin e pronës.
Për sa më sipër arrijmë në disa konkluzione të rëndësishme si më poshtë vijon:
Së pari, vende dhe grupime të ndryshme kombëtare dhe ndërkombëtare në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, përdorin sipërfaqe të ndryshme; Së dyti, Në praktikën e vlerësimit të grupit Evropian të Vlerësimit të Pasurive të Paluajtshme (“TEGOVA”) kodi i matjeve merret me praktikën e matjeve dhe jo me praktikën e vlerësimit; Së treti, del në dukje evoluimi në kohë i matjeve, distancave dhe normave teknike që kanë prodhuar efekte në kohë të ndryshme, por që kanë ndryshuar e janë përmirësuar, dukuri e cila është dialektike dhe në vazhdim; Së katërti, veme re se jo vetëm në Shqipëri ku nuk ka një kod të mirëfilltë për matjen e pronave që vlerësohen, por edhe vende të ndryshme ndërkombëtare, madje edhe brenda Komunitetit Evropian, kanë problemin e përdorimit të standardeve të ndryshme në matjen e pronave që vlerësohen; Së pesti, në praktikën e matjeve në vlerësimin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjendemi përballë faktit të përdorimit të standardeve Evropiane ose të përdorimit të koncepteve të matjeve të vendit tonë, mes të cilave ndryshimi është evident. Prandaj, në këtë situatë kaotike deri në çorientuese, është e nevojshme që të gjendet një gjuhë e përbashkët teknike e profesionale midis gjithë këtyre faktorëve, për të cilën ne do të rekomandonim: Së pari, gjetjen e një emëruesi të përbashkët midis gjithë këtyre sipërfaqeve, që cila do që të jetë sipërfaqja e dhënë, të konvertohet në sipërfaqe ligjore të vendit ku bëhet vlerësimi i pronës. Por, për të pasur produktin e duhur, është e nevojshme të përdoret një njësi e unifikuar dhe meqenëse të gjitha dokumentet e pronësisë japin sipërfaqen e ndërtimit për metër katror, mendojmë se do të ishte mirë që edhe vlerësuesi t’i referohet kësaj sipërfaqeje dhe çmimit korespondues për këtë sipërfaqe, si dhe kur ato janë të ndryshme, atëherë të bëjë ekuivalentimin përkatës duke e sjellë në këtë sistem: çmim/m2-sipërfaqe ndërtimi, përmes “Koeficienti i ekuivalent të sipërfaqes së vlerësimit”; Së dyti, Sipas praktikës më të mirë evropiane, Kodi i matjeve në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, merret me praktikën e matjeve dhe jo me praktikën e vlerësimit, ndaj duke i konceptuar si dy profesione të ndryshme, respektivisht si profesionin e ekspertit të matjeve dhe profesionin e ekspertit të vlerësimit, rekomandojmë që: a) matjet duhet të bëhen nga eksperti i matjeve; b) vlerësimi duhet të bëhet nga eksperti i vlerësimit; Së treti, Meqenëse prona që vlerësohet në përgjithësi është ndërtuar në një kohë të ndryshme nga ajo e vlerësimit të saj, ne rekomandojmë që, për të pasur një gjykim të drejtë në vlerësimin e një prone, është shumë e rëndësishme që eksperti të dijë se cilat kanë qenë, në kohën e ndërtimit të ndërtesës, normat e distancave, të lartësive, normat teknike, normat e administrimit të territorit, etj., dhe më tej mbi bazën e këtyre njohurive, eksperti mund të nxjerrë përfundimet e duhura për vlerësimin e pronës; Së katërti, Meqenëse në Shqipëri nuk ka Kode të miratuara për matjen e pronave që vlerësohen, por ka një bazë shumë të mirë tekniko ligjore, ne rekomandojmë që kryerjen e matjeve, sipas koncepteve tekniko-ligjore të vendit tonë dhe ku është e nevojshme duke bërë kombinimin me Kodin Evropiantë Vlerësimit të Pasurive të Paluajtshme (The Evropean Group of Valuears Assocation, “TEGOVA”) por gjithmonë duke shprehur në raportin e vlerësimit efekte të këtij kombinimi. Në përgatitjen e këtij shkrimi u bazuam në veprën: “Bazat e Matjeve në vlerësimin e pasurive të paluajtshme (BM-VPP)” Tiranë 2016, me të njëjtin autor.
