Ja kushtet për kalimin në pronësi pa shpërblim të tokës bujqësore të ish-NB-ve dhe kooperativave bujqësore. Procedurat e kalimit të pronësisë mbi truallin e njësisë ndërtimore, legalizimi i njësive ndërtimore, praktikat e verifikimit të titujve

105

P r o j e k t l i gj për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë, në Republikën e Shqipërisë: Kalimi i pronësisë mbi truallin e njësive ndërtimore

Ja si do të merrni tapinë e tokës bujqësore të ish-ndërmarrjeve dhe kooperativave bujqësore

Jakup B. GJOÇA

Problemi mbi pronësinë e tokës bujqësore është akoma i pazgjidhur, pasi fshatarët, fermerët në fshatra kanë në përdorim tokën bujqësore, të cilën e kanë marrë sipas ligjit 7501, ndërkohë që nuk kanë të drejtë që ta shesin apo ta blejnë. P r o j e k t l i gji për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë, në Republikën e Shqipërisë do t’i japë zgjidhje përfundimtare këtij ngërçi dhe më në fund, zotëruesi dhe përdoruesi i deritanishëm i tokës bujqësore do të bëhet edhe pronari, duke marrë tapinë e tokës bujqësore. Ky ligj përcakton procedurat dhe organin shtetëror përgjegjës për përfundimin e proceseve administrative, tranzitore, të ligjësimit të titujve të pronësisë mbi tokën bujqësore, të inventarizimit, transferimit, trajtimit dhe regjistrimit përfundimtar të titujve të pronësisë, për pasuritë e paluajtshme në pronësi shtetërore dhe private, në Republikën e Shqipërisë. Qëllimi i këtij ligji është krijimi i bazës ligjore të thjeshtuar dhe të harmonizuar, për përfundimin proceseve administrative të trajtimit të pronës së paluajtshme të shtetit dhe pronës private. Autoriteti përgjegjës për realizimin e proceseve tranzitore 1. Agjencia Shtetërore e Kadastrës, që në këtë ligj do të njihet me shkurtimin Agjencia apo ASHK është institucioni publik i krijuar me ligj të veçantë, ku rregullohet mënyra e organizimit dhe funksionimit, varësia administrative, selia dhe shpërndarja e shërbimeve në territorin e Republikës së Shqipërisë. 2. Agjencia Shtetërore e Kadastrës është autoriteti publik që do të zbatojë këtë ligj dhe do të koordinojë proceset në bashkëpunim me institucionet dhe organet e tjera qendrore shtetërore, të qeverisjes vendore apo ndërmjet strukturave në përbërje të saj, me qëllim përfundimin e proceseve tranzitore të pronësisë, në Republikën e Shqipërisë.

TITUJT MBI TOKËN BUJQËSORE

Konsolidimi i marrëdhënies juridike të pronësisë mbi tokën bujqësore

Dispozitat e këtij kreu kanë për qëllim konsolidimin e marrëdhënieve juridike të pronësisë mbi tokën bujqësore, nëpërmjet: a) ligjësimit të titujve të pronësisë, që burojnë nga të gjitha aktet ligjore e nënligjore mbi tokën bujqësore, që kanë sjellë efekte para hyrjes në fuqi të këtij ligji, si dhe pasqyrimit të tyre në regjistrin e pasurive të paluajtshme; b) përfundimit të proceseve të pajisjes me tituj pronësie të përdorueseve të tokave të ish-kooperativave dhe ish-ndërmarrjeve bujqësore, që kanë paraqitur kërkesë për këtë qëllim, para hyrjes në fuqi të këtij ligji.

Kushtet për ligjësimin e Aktit të Marrjes së Tokës në Pronësi

Akti i marrjes së tokës në pronësi (AMTP), i fituar para hyrjes në fuqi të këtij ligji, konsiderohet i vlefshëm, nëse plotësohen kushtet e mëposhtme: a) subjekti legjitimohej për të përfituar tokë sipas akteve ligjore e nënligjore për ndarjen e tokës bujqësore, ose, edhe nëse nuk legjitimohej, ka përfituar tokën për të cilën i është hequr pronësia, atij apo trashëgimlënësit, gjatë krijimit të kooperativës, apo ndërmarrjes bujqësore; dhe b) subjekti ka përfituar tokë vetëm në territorin e një kooperative apo ndërmarrje bujqësore; dhe c) toka e ndarë me AMTP nuk është e zërave “rëra bregdetare„ , ose “plazhe„. Mosplotësimi i kritereve të akteve ligjore e nënligjore për ndarjen e tokës, që nuk janë listuar në këtë pikë, nuk përbën shkak për mosligjësimin e AMTP-ve. 2. Në rastin kur sipas germës a), të këtij neni, nuk gjendet dokumentacioni arkivor që tregon pronësinë përpara krijimit të kooperativës/ndërmarrjes bujqësore, titulli (AMTP) konsiderohet i vlefshëm nëse përfituesi, apo trashëgimlënësi i tij ka qenë banues i njësisë administrative (fshatit), përpara themelimit të kooperativës/ndërmarrjes. 3. Kontrolli i AMTP-ve, në raport me kushtet për ligjësimin sipas këtij neni, realizohet gjatë procedurave të regjistrimit dhe/ose përmirësim-përditësimit të regjistrit të pasurive të paluajtshme

Trajtimi i titujve që nuk përmbushin kushtet për ligjësim

Për aktet e marrjes së tokës në pronësi, që nuk përmbushin kushtet e përcaktuara në nenin 7, pika 1, të këtij ligji, veprohet si vijon: a) Kur pronari aktual i tokës është ende përfituesi fillestar i AMTP-së, ose trashëgimtarët e tij, titulli është i pavlefshëm dhe sipërfaqja e tokës kalon në fondin e tokës. Në këtë rast, brenda 30 ditëve nga konstatimi i mospërmbushjes së kushteve të ligjësimit, ASHK ngre padi pranë Gjykatës së Apelit, për detyrimin e njohjes së pronësisë shtetërore mbi pasurinë. b)Kur përfituesi fillestar i titullit të pronësisë, si pasojë e një transaksioni apo shpronësimit për interes publik, nuk e disponon më tokën, në mënyrë të plotë ose të pjesshme, detyrohet që, për sipërfaqen përkatëse të tokës, të kryejë pagesën. Pagesa në varësi të rastit, i përgjigjet shumës sipas hartës së vlerës së pronës, të përcaktuar me vendim të Këshillit të Ministrave, për sipërfaqet rezultat i transaksionit, apo vlerës së kompensimit të përfituar për shkak të shpronësimit për interes publik.

Mospërputhjet ndërmjet titullit të pronësisë dhe gjendjes së posedimit në fakt

Nëse gjatë procedurave të regjistrimit ose përmirësim-përditësimit të regjistrit të pasurive të paluajtshme, evidentohet se sipërfaqja e tokës bujqësore në AMTP është e ndryshme nga ajo që posedohet efektivisht në terren, veprohet si vijon:

a) Kur sipërfaqja që posedohet është deri në njëzet për qind më e madhe se ajo e përcaktuar në AMTP, subjekti ka të drejtë të përfitojë kalimin e pronësisë së sipërfaqes shtesë, sipas çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës. Nëse poseduesi nuk e kërkon, refuzon, apo nuk shlyen çmimin, kjo sipërfaqe kalon në fondin e tokës. Përjashtimisht, kur sipërfaqja që posedohet tej asaj të përcaktuar në AMTP (sipërfaqja shtesë) nuk mund të shfrytëzohet më vete, poseduesi është i detyruar të shlyejë çmimin e saj, në të kundërt, mbi të gjithë pasurinë regjistrohet hipoteka ligjore.

b) Kur sipërfaqja që ekziston efektivisht në terren, është më e vogël se ajo e përcaktuar në AMTP, Agjencia Shtetërore e Kadastrës procedon me regjistrimin e titullit për sipërfaqen që posedohet efektivisht në terren. 2. Nëse vendndodhja (brenda njësisë administrative) e sipërfaqes së poseduar efektivisht nga përfituesi i AMTP-së, është ndryshme nga ajo e përcaktuar në këtë të fundit, regjistrimi kryhet sipas vendndodhjes faktike të sipërfaqes së poseduar, nëse mbi këtë sipërfaqe nuk ka tituj pronësie të të tretëve. 3. Në përfundim të procedurës së regjistrimit, ose përmirësim/përditësimit të regjistrit të pasurive të paluajtshme, kur evidentohen sipërfaqe të lira, pa titull pronësie, ato transferohen në fondin e tokës.

 

Kushtet për kalimin në pronësi pa shpërblim të tokës bujqësore

Kalimi në pronësi pa shpërblim i tokës bujqësore, sipas këtij seksioni, kryhet nëse plotësohen kushtet e mëposhtme:

Subjekti, përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, ka paraqitur kërkesë pranë organeve kompetente, për plotësimin me AMTP për tokat e ish-kooperativave bujqësore (ligji nr.9948, datë 7.7.2008, i ndryshuar), apo ish-ndërmarrjeve bujqësore (ligji nr.171/2014, i ndryshuar), dhe

Subjekti është përdorues faktik i tokës, dhe 3. Toka për të cilën kërkohet titulli i pronësisë; i. i përket një prej zërave të tokës bujqësore; ii. nuk është kaluar më parë në pronësi të të tretëve; iii. nuk është objekt i formave të kompensimit fizik sipas ligjit nr.133/2015, ʺPër trajtimin e pronës dhe përfundimin e procesit të kompensimit të pronaveʺ, i ndryshuar; iv. nuk është zënë nga ndërtime pa leje, të të tretëve, apo të vetë subjektit kërkues. Nëse ndalimet e listuara në këtë pikë janë të pranishme për një pjesë të sipërfaqes së tokës, kalimi i pronësisë sipas këtij seksioni zbatohet vetëm për pjesën e mbetur.

Kalimi në pronësi bëhet me vendim të Këshillit të Ministrave, sipas listës së përdoruesve të tokës bujqësore, të miratuar me vendim të këshillit bashkiak, ose të miratuar në heshtje sipas pikës 5, të këtij neni.

Lista e përdoruesve të tokës bujqësore, hartohet në bazë të kërkesave të administruara sipas ligjit nr.171/2014 dhe ligjit nr.9948, 7.7.2008 dhe vihet në dispozicion të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, në funksion të procedurës së evidentimit të sipërfaqes së tokës për veprimtari bujqësore.

Agjencia Shtetërore e Kadastrës në bashkëpunim dhe me prezencën e përfaqësuesit të administratës së njësisë së vetqeverisjes vendore, evidenton të dhënat teknike dhe saktëson përdoruesit faktik të tokës bujqësore.

Këshilli bashkiak i njësisë së vetëqeverisjes vendore, mbështetur në dokumentacionin e hartuar nga Agjencia, sipas pikës 3, të këtij neni, miraton me vendim, listën e përdoruesve të tokës bujqësore për çdo fshat. Vendimi i njoftohet ASHK-së brenda 10 ditëve nga zbardhja e tij dhe i përcillet edhe drejtorisë së administrimit dhe mbrojtjes së tokës pranë këshillit të qarkut për njohje apo për kundërshtime të mundshme.

Nëse brenda 30-ditëve nga administrimi i dokumentacionit, njësia e vetëqeverisjes vendore nuk ka realizuar vendimmarrjen në këshill bashkiak për vërtetimin e të dhënave për përdorimin e tokës nga familjet bujqësore/individët, atëherë akti administrativ (vendimi) i Këshillit Bashkiak, konsiderohet i miratuar në heshtje, sipas përmbajtjes paraprake të propozuar. Agjencia Shtetërore e Kadastrës vijon procedurat për miratimin e vendimit të Këshillit të Ministrave për kalimin e tokës bujqësore nga përdorimi në pronësi.

ASHK, pas administrimit të vendimit të Këshillit bashkiak, vijon me hartimin e projektvendimit të Këshillit të Ministrave, për miratimin e kalimit të pronësisë.

Kalimi i pronësisë mbi truallin e njësive ndërtimore

Personi i stimuluar përfiton kalimin e pronësisë për truallin e atyre njësive ndërtimore, për të cilat nuk ka hyrë në marrëdhënie porosie, sipërmarrjeje, premtim shitje, apo kalimi pronësie, shitje, dhurimi a shkëmbimi, me të tretët. 2. Subjektet e interesuara që zotërojnë kontratat me personin e stimuluar, për veprimet juridiko-civile të mësipërme, pavarësisht nga numri i transaksioneve të kryera, kanë të drejtë të përfitojnë kalimin e pronësisë mbi truallin e njësive ndërtimore. Subjektet e interesuara duhet të dorëzojnë dokumentacionin në fjalë, kontratat, brenda 12 muajve nga hyrja në fuqi e këtij ligji. 3. Personi i stimuluar dhe subjektet e interesuar, krahas truallit të njësive ndërtimore përfitojnë edhe truallin e lirë në zonën e stimuluar, në bashkëpronësi të detyrueshme, sipas raporteve/pjesëve përkatëse.

 

Dispozitë ndaluese

Nëse njësitë ndërtimore të pasqyruara në planin e rilevimit rezultojnë të regjistruara në regjistrin e pasurive të paluajtshme, mbi to nuk mund të kryhet asnjë veprim tjetërsimi, deri në përfundim të procedurave të kalimit të pronësisë së truallit.

 Neni 46 Dispozita detyruese

Kur njësia ndërtimore është e paregjistruar dhe subjekti i interesuar nuk paraqet dokumentacionin sipas nenit 44, pika 2, atij i humbet e drejta për të përfituar kalimin e pronësisë së truallit dhe ligjësimin e njësisë ndërtimore. Në këto raste, trualli dhe njësia ndërtimore kalojnë në favor të shtetit për llogari të fondit fizik të kompensimit të pronave. Ky rregull zbatohet edhe kur subjekti i interesuar apo personi i stimuluar nuk shlyejnë detyrimin e pagesës së truallit brenda 1 viti nga njoftimi i tij. 2. Pas ligjësimit dhe regjistrimit në favor të shtetit, ASHK njofton subjektin e interesuar, apo sipas rastit personin e stimuluar, për dorëzimin e njësisë së ndërtuar, i cili kryhet me procesverbal. Në rast moszbatimi brenda 30 ditëve, njoftimi për dorëzim kthehet në titull ekzekutiv. 3. Kur njësia ndërtimore është e regjistruar në favor të subjektit të interesuar dhe ky i fundit nuk shlyen vlerën e truallit brenda 1 viti, njoftimi i pagesës kthehet në titull ekzekutiv.

Ligjësimi i njësive ndërtimore

ASHK, krahas kalimit të pronësisë së truallit, kryen edhe ligjërimin e njësisë ndërtimore, nëse kjo e fundit nuk është e regjistruar në regjistrin publik, ose vetëm të shtesave pa leje të kryera në të, nëse ajo është e regjistruar. Ligjësimi kryhet në çdo rast sipas gjendjes faktike. 2. Ligjësimi i njësisë ndërtimore, kryhet në favor të: a) Personit të stimuluar, nëse ky i fundit nuk ka hyrë në marrëdhënie porosie, sipërmarrjeje, premtimi-shitje me të tretët, subjekte të interesuar; b)Subjektit të interesuar, nëse disponohen kontrata të mësipërme. 3. Kur njësia ndërtimore është e regjistruar në regjistrin publik, dhe subjekti i interesuar disponon kontratë kalimi pronësie, shitje, dhurimi a shkëmbimi, regjistrimi i kalimit të pronësisë kryhet sipas kësaj kontrate.

Praktikat e verifikimit të titujve

Aktet e marrjes në pronësi të tokës bujqësore, nuk ligjësohen sipas nenit 7, nëse përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, gjykata ka vendosur ndryshe, me një vendim gjyqësor të formës së prerë. 2. Me hyrjen në fuqi të këtij ligji të gjithë procedimet administrative të papërfunduara të Komisioneve Vendore (KV), për verifikimin e titujve mbi tokën bujqësore, pushohen. 3. Vendimet e KV-ve për konstatimin e vlefshmërisë ligjore, ose jo, të titujve mbi tokën bujqësore, do të merren parasysh nga ASHK për aq sa përputhen me përcaktimet e kreut II, të këtij ligji. 4. Paditë e ngritura nga KV-të, para hyrjes në fuqi të këtij ligji, për deklarimin e pavlefshmërisë/shfuqizimin e titujve mbi tokën bujqësore, gjykimi i të cilave nuk ka përfunduar me vendim të formës së prerë, gjykohen sipas kritereve të përcaktuara në kreun II, të këtij ligji. 5. ASHK, me krijimin e saj, zëvendëson KV-të në cilësinë e palës paditëse, në të gjitha gjykimet në fjalë dhe i kërkon gjykatës heqjen dorë nga padia, kur ajo nuk përputhet me dispozitat e kreut II, të këtij ligji.

Praktikat e legalizimit

Aplikimet për legalizim të administruara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, që kanë mangësi të elementeve të formës, konsiderohen të vlefshme. 2. Për ndërtimet e legalizuara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, kur nuk është miratuar vendimi i Këshillit të Ministrave, për kalimin e të drejtës së pronësisë të parcelës ndërtimore sipas ligjit nr. 9482, datë 3.4.2006 ʺPër legalizimin, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa lejeʺ, të ndryshuar, titulli i pronësisë mbi truallin konsiderohet i fituar sipas lejes së legalizimit. 3. Ndërtimet pa leje që gjenden në territoret e ʺzonave informaleʺ të miratuara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji dhe që nuk janë legalizuar ende, trajtohen me përparësi. Këshilli i Ministrave, në vendimin që miraton sipas nenit 13 të këtij ligji, parashikon kritere të posaçme lehtësuese të legalizimit për këtë kategori ndërtimesh.

Rregullimi i pronësisë në zonat e stimuluara

Kur përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, është administruar në ZRPP plani i rilevimit të zonës së stimuluar dhe mbi njësitë ndërtimore kanë vijuar të kryhen veprime tjetërsimi, këto veprime konsiderohen të vlefshme dhe kalimi i pronësisë së truallit, kryhet në favor të titullarit aktual të ndërtesës. 2. Detyrimet e prapambetura që burojnë nga marrëveshjet e qirave dhe zhvillimit mbarten nga personat e stimuluar dhe nuk pengojnë procedurat e kalimit të pronësisë dhe ligjësimit sipas Kreut V. Autoriteti përgjegjës për vjeljen e tyre është Agjencia Kombëtare e Turizmit.

Detyrimi për taksën e përdorimit të truallit shtetëror

Subjektet që do të përfitojnë kalimin e pronësisë së trojeve nga ASHK sipas kreut VIII të këtij ligji, vijojnë të mbartin detyrimin e pagesës së taksës së përdorimit të parashikuar nga ligji nr.10270, datë 22.4.2010, “Për të drejtën e privatizimit të truallit shtetëror në përdorim dhe për taksën mbi të drejtën e përdorimit të tij”, i ndryshuar, të aplikueshme deri në momentin e kalimit të pronësisë. Ky detyrim mblidhet nga organet tatimore.